Pourquoi considérer une entreprise lors de l’achat d’une propriété en Andalousie ?

L’achat d’une propriété en Espagne peut être une perspective attrayante pour les acheteurs individuels et les investisseurs. Alors que la majorité des transactions immobilières impliquent des acheteurs privés, une partie importante, environ 10 à 15 %, est effectuée par des entreprises privées. Cette approche est particulièrement favorisée par les grandes entreprises et les entités étrangères en raison de divers avantages stratégiques. Cependant, cette méthode comporte son propre ensemble de complexités et de considérations. Que votre motif soit personnel ou professionnel, ce guide vise à mettre en évidence les implications de l’achat d’une propriété en Espagne par le biais d’une entreprise privée par rapport à un particulier, vous permettant ainsi de prendre une décision éclairée.

Pourquoi considérer une entreprise lors de l’achat d’une propriété espagnole ?

L’achat d’un bien immobilier par le biais d’une entreprise n’est pas aussi courant en Espagne que dans d’autres juridictions comme les États-Unis. Néanmoins, pour ceux qui envisagent cette stratégie d’investissement, il est essentiel de comprendre à la fois ses avantages et ses inconvénients.

L’un des principaux avantages réside dans le potentiel d’avantages fiscaux. Le taux de TVA sur les achats immobiliers en Espagne est généralement de 10 %, un coût qui peut être évité si l’acquisition est effectuée par une entreprise impliquée dans des activités économiques. En outre, l’utilisation d’une entreprise peut fournir un niveau d’anonymat et une sécurité juridique accrue, qui sont des facteurs attrayants pour certains investisseurs immobiliers espagnols.

Historiquement, certains acheteurs ont choisi d’acquérir des biens immobiliers en Espagne par le biais d’une entreprise afin de contourner les droits de succession. Cependant, les modifications apportées au droit des successions ont largement neutralisé la nécessité de cette stratégie, d’autant plus que les droits de succession pour les non-résidents ont été alignés sur ceux des résidents.

Utilisation prévue de la propriété espagnole

Votre utilisation prévue de la propriété influence considérablement si vous devez acheter en tant que particulier ou par le biais d’une entreprise. Si la propriété est destinée à un usage personnel, comme une maison de vacances ou une résidence principale, la propriété individuelle a tendance à être plus simple et plus rentable.

Cependant, si le bien est un investissement pour un revenu locatif ou une revente future, l’achat par le biais d’une entreprise offre des avantages plus substantiels. Une structure d’entreprise peut offrir divers avantages fiscaux, des protections juridiques et une flexibilité de gestion.

Chaque option présente des avantages et des inconvénients distincts, influençant fortement la situation personnelle de l’investisseur, ses objectifs financiers et l’utilisation prévue de la propriété. Explorons les avantages et les inconvénients de chaque itinéraire vers la propriété espagnole :

Achat d’une propriété en Espagne par le biais d’une entreprise

L’achat d’une propriété par le biais d’une entreprise en Espagne peut offrir des avantages importants, en particulier pour les investisseurs immobiliers et les entreprises.

Avantages de la propriété pour une entreprise

• Déduction potentielle de la TVA sur les nouveaux biens : les entreprises peuvent potentiellement déduire la TVA (actuellement de 10 % pour les biens résidentiels) payée sur les achats de nouveaux biens, à condition que le bien soit destiné à des activités économiques telles que la location ou l’utilisation commerciale. Il peut en résulter des économies initiales substantielles.
• Avantages fiscaux pour les biens locatifs : Si le bien est utilisé pour des activités économiques comme la location, toutes les dépenses connexes (réparations, services publics, frais de gestion, assurance, IBI) deviennent déductibles d’impôt, ce qui réduit le bénéfice imposable de l’entreprise. Dans certains cas, un rabais de 100 % sur la taxe pour les biens locatifs peut être disponible.
• Taux d’impôt sur les sociétés potentiellement inférieur : le taux général d’impôt sur les sociétés en Espagne est de 25 %, ce qui pourrait être plus favorable pour les particuliers fortunés que pour les tranches plus élevées d’impôt sur le revenu des particuliers.
• Responsabilité limitée : la propriété de l’entreprise fournit une séparation juridique entre les actifs personnels et les passifs de l’entreprise, protégeant la richesse personnelle des dettes potentielles ou des poursuites liées à la propriété.
• Évitement potentiel de la taxe de transfert de propriété (ITP) : L’achat de biens par l’intermédiaire d’une société espagnole peut, dans certains cas, vous permettre d’éviter la taxe de transfert de propriété (ITP) applicable aux biens d’occasion vendus entre particuliers.
• Anonymat et confidentialité : le nom de l’entreprise, plutôt que votre nom personnel, est enregistré en tant que propriétaire dans les archives publiques, offrant un certain degré de confidentialité.
• Transfert de propriété simplifié : le transfert de la propriété à l’avenir peut être plus simple en vendant les actions de la société plutôt qu’en vendant directement la propriété.
• Pas d’impôt sur le revenu des non-résidents (pour les sociétés espagnoles) : les biens appartenant à une société espagnole ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu des non-résidents.

Inconvénients de la propriété pour une entreprise

• Impôt sur le revenu locatif s’il est utilisé comme maison : Si la propriété appartenant à l’entreprise est utilisée comme résidence principale ou secondaire par le propriétaire ou une partie liée, l’entreprise doit facturer le loyer du marché, qui est imposé comme revenu de l’entreprise à 25 %. La TVA peut également s’appliquer.
• Déclaration des dividendes : L’accès aux bénéfices du bien peut nécessiter une distribution sous forme de dividendes, qui peuvent être soumis à une retenue à la source en fonction de la résidence fiscale.
• Coûts administratifs et juridiques plus élevés : la création et le maintien d’une entreprise impliquent des coûts administratifs et juridiques continus, y compris les frais de constitution, les services comptables et les dépôts annuels.
• Exigences légales complexes : Les exigences légales pour acheter une propriété par le biais d’une entreprise sont généralement plus complexes que pour les particuliers.
• Exigences hypothécaires plus strictes : l’obtention d’un prêt hypothécaire pour une entreprise peut être plus difficile, nécessitant souvent des acomptes plus élevés (30 à 50 %) et des taux d’intérêt potentiellement plus élevés, ainsi que des garanties personnelles des administrateurs. 
• Examen par l’agence fiscale : l’Agence fiscale espagnole examine souvent les transactions impliquant des achats de biens par le biais d’entreprises afin de prévenir l’évasion fiscale.
• Exigence d’activité économique : les entreprises espagnoles sont idéalement utilisées pour une véritable activité économique, telle que la génération de revenus locatifs. Les avantages fiscaux peuvent être annulés si l’objectif principal est la jouissance personnelle sans activité économique.

Achat d’une propriété en Espagne en tant que particulier

La méthode la plus courante consiste à acheter une propriété en tant que particulier, surtout pour ceux qui recherchent une résidence principale, une maison de vacances ou un investissement simple.

Avantages de la propriété personnelle de biens espagnols

• Simplicité et réduction des coûts initiaux : l’achat d’une propriété espagnole en tant que particulier est plus simple, impliquant moins de paperasse et des coûts initiaux inférieurs par rapport à la création d’une entreprise. Cela évite les frais de création d’entreprise et les frais administratifs courants.
• Imposition directe pour usage personnel : les obligations fiscales pour les résidences primaires ou secondaires individuelles sont généralement plus faciles à comprendre et à gérer. Les résidents fiscaux espagnols peuvent également bénéficier d’avantages fiscaux lors de la vente de leur résidence principale.
• Accès plus facile aux prêts hypothécaires : les particuliers trouvent souvent plus simple de garantir des prêts hypothécaires, avec des acomptes potentiellement inférieurs (20 à 30 %) et des taux d’intérêt inférieurs à ceux des entreprises.
• Un plus grand contrôle (pour les acheteurs uniques) : les acheteurs uniques de biens immobiliers en Espagne ont un contrôle complet sur la propriété sans avoir à consulter les actionnaires ou à respecter les règlements de l’entreprise. 

Inconvénients de la propriété personnelle de biens espagnols

• Responsabilité personnelle plus élevée : les actifs personnels sont directement liés à la propriété, exposant les propriétaires à une responsabilité personnelle pour toute dette ou tout problème juridique connexe.
• Traitement fiscal moins favorable pour les revenus locatifs hors UE : les résidents hors UE qui louent une propriété personnelle en Espagne peuvent faire face à des taux d’imposition sur le revenu plus élevé et à moins de dépenses déductibles par rapport aux entreprises.
• Impôt sur les plus-values de vente : Les bénéfices de la vente de la propriété sont soumis à l’impôt sur les plus-values, allant de 19 % à 28 % pour les résidents et un taux forfaitaire de 19 % pour les non-résidents.
• Aucune déduction de la TVA : les particuliers ne peuvent généralement pas déduire la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 10 % payée sur les achats de nouveaux biens. 
• Déductibilité limitée des dépenses : la fourchette des dépenses déductibles pour les biens locatifs est généralement plus étroite par rapport à la propriété d’une entreprise.

Utiliser une entreprise espagnole ou étrangère pour acheter une propriété en Espagne

Lors de l’achat d’une propriété en Espagne par le biais d’une entreprise, il faut savoir s’il vaut mieux utiliser une entreprise enregistrée en Espagne ou une entreprise étrangère.

Société enregistrée en Espagne

L’utilisation d’une entreprise enregistrée en Espagne, comme une Sociedad de Responsabilidad Limitada (SL), peut offrir certains avantages. Les biens appartenant à une société espagnole ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). La gestion des obligations fiscales espagnoles pourrait également être plus simple avec une entité locale. Cependant, la création d’une nouvelle entreprise espagnole entraîne des coûts initiaux, estimés à environ 2 432 €, y compris les frais juridiques et notariaux, et des frais comptables annuels d’environ 1 452 €.

Société étrangère

Les non-résidents peuvent acquérir des biens en Espagne par le biais d’une société étrangère existante, telle qu’une société anonyme britannique. Cela pourrait offrir une efficacité fiscale potentielle dans le pays d’origine de l’entreprise. Cependant, cela implique généralement des coûts plus élevés en raison de la nécessité de traduire des documents d’entreprise en espagnol et de les légaliser. La société étrangère et son ou ses administrateurs devront obtenir des numéros d’identification fiscale espagnols (NIF pour la société et NIE pour le ou les administrateurs). L’ouverture d’un compte bancaire espagnol peut également être plus complexe pour une entreprise étrangère. Une fois le bien immobilier enregistré auprès d’une société étrangère, il sera nécessaire de produire une déclaration d’impôt sur le revenu des non-résidents en Espagne chaque année, même s’il n’est pas loué.

Après le Brexit, les entreprises britanniques qui louent une propriété en Espagne sont traitées comme des non-résidents de l’UE, confrontées à un taux d’imposition sur le revenu plus élevé de 24 % sur les revenus locatifs sans possibilité de déduire les dépenses. Les sociétés étrangères sans établissement stable en Espagne peuvent également être tenues de désigner un représentant fiscal en Espagne pour traiter des questions fiscales.

En général, l’utilisation d’une entreprise étrangère pour acheter une propriété en Espagne génère une plus grande complexité et des coûts plus élevés en raison des exigences juridiques et administratives internationales.

Incorporation d’une filiale espagnole

Une stratégie potentielle consiste pour une entreprise étrangère à incorporer une filiale espagnole en Espagne. Cette approche pourrait combiner les avantages d’une entreprise espagnole, tels que la réduction potentielle de l’impôt sur les revenus locatifs et la gestion plus facile des obligations fiscales espagnoles, tout en restant sous le contrôle de l’entité étrangère.

Une entreprise peut-elle obtenir un prêt hypothécaire en Espagne ?

Les entreprises peuvent obtenir des prêts hypothécaires en Espagne, mais le processus est plus complexe que pour les particuliers, et les options des prêteurs peuvent également être plus limitées. Voici les principaux aspects à connaître :

• Acomptes plus élevés : les banques exigent généralement des acomptes plus élevés de la part des entreprises, souvent de 30 à 50 % de la valeur du bien, contre 20 à 30 % pour les particuliers.
• Critères de prêt stricts : les critères de prêt sont plus stricts pour les entreprises, ce qui implique une évaluation approfondie de la santé financière et du plan d’affaires de l’entreprise.
• Taux d’intérêt plus élevés : les taux d’intérêt pour les prêts hypothécaires d’entreprise peuvent être plus élevés que ceux pour les emprunteurs individuels. 
• Garanties personnelles : les banques exigent souvent des garanties personnelles de la part des administrateurs de la société ou des principaux actionnaires en tant que garantie supplémentaire. Pour une SL espagnole, tous les actionnaires pourraient être tenus d’agir en tant que garants.
• Documentation détaillée : la documentation requise pour un prêt hypothécaire d’entreprise est généralement détaillée, y compris des états financiers détaillés, des déclarations de revenus et une preuve de revenu pour l’entreprise et ses garants. Pour les sociétés non résidentes, cela comprend la fourniture de documents de constitution apostillés et traduits. 
• Confirmation annuelle de la viabilité financière : la législation espagnole exige que les banques confirment chaque année la viabilité financière de l’entreprise et s’assurent qu’aucune procédure de faillite n’est en cours. 

Les entreprises qui achètent des propriétés commerciales peuvent également envisager des hypothèques commerciales, qui ont généralement des conditions différentes, telles que la durée du prêt de 8 à 15 ans et des montants de financement allant de 50 à 70 % de la valeur de la propriété. 

En résumé, la garantie d’un prêt hypothécaire en Espagne en tant qu’entreprise nécessite généralement une situation financière plus solide et un apport en capital plus important par rapport aux prêts hypothécaires individuels. Pour naviguer dans les complexités et identifier les prêteurs appropriés, consultez un courtier hypothécaire ou un conseiller financier espagnol spécialisé dans l’achat de biens immobiliers d’entreprise. 

Coûts et taxes lors de l’achat d’une propriété en Espagne par le biais d’une entreprise

L’achat d’une propriété en Espagne par le biais d’une entreprise implique divers coûts initiaux et réguliers qui nécessitent une attention particulière. Une planification financière approfondie, y compris la budgétisation de toutes les dépenses d’acquisition et de détention, est cruciale pour toute personne envisageant cette stratégie d’investissement en Espagne.

Frais initiaux

• Prix du bien : Le prix de vente convenu du bien.
• Taxe sur la valeur ajoutée (TVA/IVA) : pour les nouveaux biens résidentiels, la TVA est perçue à un taux réduit de 10 %. Un taux réduit de 4 % peut s’appliquer aux logements sociaux, tandis que les biens commerciaux sont généralement soumis à une TVA de 21 %. Les entreprises exerçant des activités économiques peuvent être en mesure de déduire la TVA payée.
• Taxe de cession immobilière (ITP) : l’ITP s’applique aux propriétés existantes ou en revente, avec des taux variant entre 6 % et 10 % en fonction de la communauté autonome. L’achat par l’intermédiaire d’une société espagnole pourrait potentiellement éviter l’ITP.
• Taxe de timbre (AJD) : allant généralement de 0,5 % à 1,5 % (et jusqu’à 2 % ou 3 % dans certaines régions), payable sur les nouvelles propriétés et certains documents juridiques. 
• Frais de notaire : généralement autour de 0,5 % à 1 % du prix du bien.
• Frais de registre foncier : environ 0,5 % du prix du bien ou des frais fixes d’environ 1 000 €. 
• Frais juridiques : le coût du service d’un avocat varie généralement de 1 à 2 % du prix du bien (TVA comprise).
• Frais bancaires : si un financement est nécessaire, des frais pour l’ouverture d’un compte bancaire, l’arrangement hypothécaire (environ 1 % du montant du prêt), l’évaluation de la propriété (300 à 500 €) et l’obtention d’un chèque de banque (environ 0,5 % de la valeur) s’appliqueront.
• Coûts de traduction et de légalisation : pour les entreprises étrangères, ces coûts pour les documents d’entreprise peuvent être importants.
• Coûts de création d’entreprise : le coût de création d’une nouvelle entreprise espagnole est estimé à environ 2 432 €.
• Frais d’agent immobilier : ils sont généralement payés par le vendeur, mais l’acheteur peut contribuer dans certains cas, généralement autour de 3 à 5 %. 

Taxes foncières en cours

• Impôt foncier ou Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) : un impôt foncier annuel basé sur la valeur cadastrale de la propriété, avec des taux variant selon la municipalité, généralement entre 0,4 % et 1,1 % pour les propriétés urbaines.
• Impôt sur les sociétés : prélevé à un taux forfaitaire de 25 % sur les bénéfices de la société, y compris les revenus locatifs générés par la propriété. Des taux réduits peuvent s’appliquer aux petites entreprises ou aux entreprises nouvellement créées.
• Impôt sur la fortune : bien que généralement destiné aux particuliers, il pourrait affecter indirectement les entreprises, et des exigences spécifiques existent pour éviter d’être imposé sur la valeur des actions.
• Impôt sur le revenu des non-résidents : les sociétés étrangères sans établissement stable en Espagne peuvent également être redevables de l’impôt sur le revenu des non-résidents sur les revenus locatifs ou les revenus réputés, avec des taux potentiellement de 19 % pour les résidents de l’UE et de 24 % pour les non-résidents de l’UE.

Implications fiscales de la vente de biens appartenant à l’entreprise

Lorsqu’une entreprise en Espagne vend une propriété, plusieurs implications fiscales surviennent, selon que l’entreprise est une entité résidente espagnole ou non résidente.

• Société résidente espagnole : tout bénéfice réalisé sur la vente est soumis au taux standard de l’impôt sur les sociétés de 25 %. Cet impôt s’applique aux gains en capital, qui correspondent à la différence entre le prix de vente de la propriété et son coût d’acquisition, moins les déductions admissibles.
• Sociétés non-résidentes : les sociétés non-résidentes vendant des biens en Espagne sont généralement imposées au taux de 19 % sur les plus-values. Certaines sources peuvent indiquer un taux de 24 % pour les non-résidents hors UE. 

En plus de l’impôt sur les sociétés, le vendeur sera également redevable de l’impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains (Plusvalía). Cette taxe locale est basée sur l’augmentation de la valeur du terrain que le bien occupe pendant la période de propriété. Notamment, l’impôt Plusvalía payé est une dépense déductible aux fins de l’impôt sur les sociétés.

L’applicabilité de la TVA dépend de la nature du bien et du statut de TVA du vendeur. Si le bien vendu est considéré comme un « premier transfert » par une entité assujettie à la TVA, la vente peut être soumise à la TVA (potentiellement à 10 % ou 21 %), souvent avec un mécanisme d’autoliquidation où l’acheteur comptabilise la TVA. Cependant, la vente de biens d’occasion est généralement exonérée de TVA, mais peut être soumise à la taxe de transfert de propriété (ITP) si le vendeur n’est pas une entité assujettie à la TVA.

Au lieu de vendre directement la propriété, le propriétaire de la société pourrait envisager de vendre les actions de la société qui détient la propriété. Ce type de transaction a des implications fiscales différentes et pourrait potentiellement éviter les droits de transfert de propriété. Cependant, la législation fiscale espagnole comprend des dispositions pour examiner ces transactions afin de prévenir l’évasion fiscale. 

Devriez-vous acheter une propriété en Espagne par le biais d’une entreprise ?

La réponse est « ça dépend ». La décision d’acheter une propriété en Espagne par le biais d’une entreprise est une décision stratégique qui offre des avantages potentiels, en particulier en matière de planification fiscale et de protection de la responsabilité. Cependant, cela implique également une complexité et des coûts accrus par rapport à la propriété individuelle. Le choix optimal dépend fortement des circonstances spécifiques de l’investisseur, des objectifs d’investissement et de l’utilisation prévue de la propriété. 

Pour ceux qui envisagent cette voie, il est primordial d’engager des conseillers juridiques et fiscaux expérimentés en Espagne et dans leur pays d’origine. Ces professionnels peuvent fournir des conseils sur mesure pour se frayer un chemin dans les processus juridiques et administratifs, comprendre les implications fiscales complexes et structurer l’achat de la manière la plus efficace.