Impôt sur la plus-value immobilière

Une question que se posent tous les francophones qui veulent vendre leur villa ou leur appartement en Espagne. Si vous êtes résident ou non, si ce logement est votre résidence principale ou non, si vous avez plus ou moins de 65 ans, vous ne paierez pas le même impôt.

La plusvalía estatal, la plus-value immobilière en Espagne

Vous avez acheté un bien immobilier en Espagne, un appartement ou une villa, pour y passer vos vacances, obtenir un rendement locatif ou y habiter. Avec les années, votre bien s’est valorisé et vous souhaitez le revendre. Il vous faudra alors payer l’impôt national sur la plus-value immobilière (« plusvalía estatal », « plusvalía de Hacienda » ou « plusvalía relativa al IRPF »).

Vous êtes nombreux à nous demander de détailler le calcul de cet impôt, conséquence de la vente de tout bien immobilier en Espagne. Jusqu’en 2014, les vendeurs bénéficiaient de coefficients de réactualisation pour des biens anciens, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui, à de rares exceptions près.

Quand vous vendez votre logement, le gain patrimonial ou la perte patrimoniale est la différence entre la valeur de cession du logement et la valeur d’acquisition du logement. Le gain patrimonial est ce qu’on appelle la plus-value immobilière nationale. Le Ministère des Finances espagnol taxera ce gain, que vous soyez résident ou non résident en Espagne. Il existe néanmoins quelques cas d’exonération d’impôt totale ou partielle. 

Calcul de la plus-value immobilière

Gain patrimonial (+) ou Perte patrimoniale (-) = Valeur de cession – Valeur d’acquisition

Valeur d’acquisition

= Valeur réelle d’achat + Impôts, taxes et frais d’acquisition + Réformes et investissements – Amortissements

• Valeur réelle d’achat : c’est le montant inscrit dans l’acte notarié (« escritura pública de compraventa ») ou la valeur déclarée dans les actes de succession ou de donation.
• Impôts, taxes et frais d’acquisition : tous les impôts payés lors de l’acquisition du logement, ITP (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales »), IVA (TVA dans le cas des logements neufs), IAJD* (« Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados »), frais d’évaluation du bien (« gastos de tasación inmobiliario »), frais d’inscription au Registre de la Propriété (« inscripción en el Registro de la Propiedad »), impôts de successions, les frais notariés, les frais d’avocat, éventuellement la commission de l’agence immobilière (mais pas les intérêts d’un crédit hypothécaire)
• Réformes et investissements : tous les frais de réforme, réparation et de conservation du logement (extension, travaux intérieurs importants, isolation, toiture, rénovation de façade, chauffage, climatisation, etc.), et en général tous les investissements réalisés pour l’amélioration de l’habitabilité du logement ou l’accès à l’immeuble (piscine, ascenseur, etc.)
• Amortissements : si le logement a été loué, il faut soustraire les amortissements qui ont été déduits fiscalement

*IAJD : pour les biens acquis à partir de janvier 2019, l’IAJD ne peut plus être pris en compte dans la valeur d’acquisition ; les banques payent maintenant cet impôt à la place de l’acheteur.

Valeur de cession

= Valeur réelle de vente – Impôts, taxes et frais de cession

• Valeur réelle de vente : c’est le montant inscrit dans l’acte notarié (« escritura pública de compraventa») ou la valeur déclarée dans les actes de succession ou de donation.
• Impôts, taxes et frais de cession : l’impôt municipal sur la plus-value (« plusvalía municipal » ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana »), le certificat d’efficacité énergétique (« certificación de la eficiencia energética »), les frais notariés, la commission de l’agence immobilière, et éventuellement les frais d’annulation de l’hypothèque

Dans le cas où la valeur de cession est supérieure à la valeur d’acquisition, on parle de gain patrimonial, ou de plus-value immobilière. Dans le cas où la valeur de cession est inférieure à la valeur d’acquisition, on parle de perte patrimoniale, ou de moins-value immobilière.

L’impôt national sur la plus-value immobilière

Évidemment, si vous avez une moins-value immobilière, vous n’aurez pas d’impôt à payer lors de la vente de votre logement. Et vous aurez même un crédit d’impôts sur les 4 années suivantes.

Dans le cas d’une plus-value, les taux et la procédure de recouvrement seront différents selon que vous soyez résident espagnol ou non.

L’impôt sur la plus-value immobilière pour les non-résidents

Votre résidence fiscale est située hors d’Espagne et vous voulez vendre un bien immobilier en Espagne. L’impôt dû aux services fiscaux espagnols sur cette vente correspond à 19% (depuis 2016) de la plus-value immobilière réalisée. Il est déclaré au titre de l’IRNR, l’impôt sur les revenus des non-résidents (« Impuesto sobre la renta de no residentes »).

La procédure de recouvrement de cet impôt est très spéciale : elle n’est pas réalisée par le vendeur, mais par… l’acheteur ! Ce dernier doit retenir 3% du prix de la vente totale et le reverser au Trésor Public le jour de la signature du contrat de vente, de cette façon l’administration s’assure que le vendeur paiera l’IRNR correspondant à la plus-value sur la vente. Le vendeur non résident déduira les 3% retenus lorsqu’il fera sa déclaration d’IRNR dans un délai maximum de 4 mois après la vente et il devra fournir tous les justificatifs nécessaires (présenter les actes d’achat et de vente, les différentes factures de travaux effectués, les factures de commissions d’agences et tout autre document permettant de réduire le calcul de cet impôt).

Une fois le calcul de cet impôt réalisé, l’administration remboursera au vendeur la différence en cas de trop perçu ou exigera au vendeur un paiement complémentaire en cas de moins perçu.

L’impôt sur la plus-value immobilière pour les résidents

Vous vivez en Espagne (vous y payez des impôts) et vous vendez votre bien immobilier.

L’impôt dû aux services fiscaux espagnols sur cette vente est déclaré au titre de l’IRPF, l’impôt sur les revenus des personnes physiques (« Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas »). Les taux applicables sur la plus-value immobilière sont progressifs selon les tranches suivantes :

• 19% pour les premiers 6.000 € de plus-value
• 21% pour la tranche de plus-value comprise entre 6.000 et 50.000 €
• 23% pour la part de la plus-value supérieure à 50.000 €

Par exemple, si vous avez une plus-value de 120.000 €, votre impôt sera de 26.480 €

Formule de calcul = 19% x 6000 + 21% x (50000-6000) + 23% x (120000-50000) 

L’impôt sur la plus-value immobilière ne dépend pas de la durée de détention du bien

L’impôt sur la plus-value immobilière est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat SANS tenir compte de la durée de détention du bien. C’est à dire sans tenir compte de l’érosion monétaire ce qui augmente considérablement le montant de cet impôt. C’est une différence fondamentale avec la France où la durée de détention du bien est prise en compte même s’il s’agit d’une résidence secondaire.

Donc attention aux déconvenues, sauf si votre immobilier prend de la valeur hors inflation, vous paierez des impôts sur … l’inflation !

Les exonérations d’impôt totales ou partielles

Bonne nouvelle, il y a des exonérations relatives à l’impôt national sur les plus-values. Mauvaise nouvelle, elles sont limitées et encadrées :

• Vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre résidence principale occupée pendant au moins 3 ans
• Réinvestissement dans une nouvelle résidence principale en Espagne ou à l’étranger
• Vous avez acheté entre mai et décembre 2012 (chanceux ou opportunistes)
• Dation en paiement
• Vente à viager de votre résidence secondaire à plus de 65 ans
• Achat avant 1995
• Vous avez une moins-value patrimoniale

Vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre résidence principale

Si les vendeurs-propriétaires ont tous plus de 65 ans et si le logement vendu est leur résidence principale depuis au moins 3 ans, il n’y aucun impôt national sur la plus-value à payer.

Dans le cas où l’un des vendeurs-propriétaires a moins de 65 ans, il doit s’acquitter de l’impôt sur sa part. Par exemple, un couple de retraité veut vendre sa résidence principale acquise à part égale, monsieur a 66 ans et madame 62 ans : madame doit s’acquitter de l’impôt sur la moitié de la plus-value réalisée lors de la vente.

Vous réinvestissez dans une nouvelle résidence principale en Espagne ou dans l’UE

Le gain généré par la vente de logements de personnes âgées de moins de 65 ans est exonéré à condition que :

• Le logement vendu soit leur résidence principale pendant 3 années consécutives (2 années si vous étiez non résident avant d’y habiter).
• Le vendeur réinvestisse le montant de la vente dans l’acquisition d’une autre résidence principale dans les deux ans qui suivent. Cette exonération est totale ou partielle en fonction du montant réinvesti : si la somme réinvestie est inférieure à la somme perçue lors de la revente, l’impôt sur la plus-value immobilière restera dû sur la partie restante.
• La nouvelle résidence principale se trouve en Espagne, dans l’Union Européenne, en Islande ou en Norvège. Ça laisse le choix !
• Le vendeur mentionne obligatoirement le réinvestissement du montant obtenu de la vente de la maison dans sa déclaration de revenu. Si il ne le fait pas, il perd l’avantage de l’exonération !

Vous avez acheté entre mai et décembre 2012

Et oui, vous avez été chanceux ou opportunistes. Le marché immobilier résidentiel était au plus bas en 2012. Un décret a alors accordé une exonération de 50% sur la plus-value immobilière des logements acquis entre le 12 mai et le 31 décembre 2012. Cette mesure peut être associée à la mesure précédente de réinvestissement de tout ou partie des gains réalisés lors de la vente dans une nouvelle résidence principale.

Vous faites une dation en paiement

La dation en paiement est un accord qui permet au propriétaire-débiteur de rendre son bien immobilier à la banque en échange du remboursement total de la dette contractée pour l’acquisition de ce logement. En d’autres termes, l’annulation de la dette hypothécaire en échange de la restitution du logement lorsque le débiteur ne peut plus faire face à la dette. Il s’agit d’une alternative qui permet à de nombreuses familles de se libérer de payer un bien qu’ils ne possèdent plus.

La plus-value immobilière issue d’une opération de dation en paiement ou d’une exécution hypothécaire est exonérée, à condition que le propriétaire n’ait pas d’autres biens sugnificatifs.

Vous faites une vente en viager de votre résidence secondaire à plus de 65 ans

Si le logement vendu n’est pas votre résidence principale, vous êtes toujours imposable sur la plus-value à l’exception d’un seul cas : si vous êtes âgé de plus de 65 ans et si vous le vendez en viager dans la limite de 240.000 €. 

Vous avez acheté avant 1995

La vente de logements acquis avant 1995 bénéficie d’abattement sur la plus-value immobilière. Accrochez-vous ! Au prorata de la plus-value en jour de la date d’acquisition jusqu’au 19 janvier 2006, on applique une réduction sur la plus-value de 11,11% pour chaque année d’acquisition (arrondie par excès) jusqu’au 31 décembre 1994, dans la limite d’une valeur de cession de 400.000 €. A partir du 20 janvier 2006, il n’y a aucune réduction qui s’applique sur la plus-value.

Quelques astuces légales d’optimisation

Nos conseils d’optimisation si votre plus-value est importante :

– Vous êtes résident en Espagne et membre de l’UE, passez au statut de non résident (déménagez hors d’Espagne), vous ne paierez que 19% sur la part de la plus-value supérieure à 50.000 € au lieu de 23%.

– Vous êtes non résident en Espagne et si vous avez plus de 65 ans et si vous voulez réinvestir dans un autre pays européen, passez au statut de résident en Espagne pendant 2 ans (déménagez en Espagne dans votre logement) puis vendez : vous ne paierez aucun impôt au lieu des 19% sur la plus-value que vous auriez dû payer. Si vous ne voulez pas réinvestir, il vous faudra passer 3 ans dans ce logement en tant que résident en Espagne avant de vendre pour bénéficier de cette exonération.