Comment acheter un terrain et construire une maison en Andalousie sur la Costa del Sol ?

Les maisons à vendre en Andalousie sont si diverses concernant le type, d’agencement, d’emplacement et de prix que pratiquement tous les goûts et tous les budgets sont satisfaits, et des centaines de milliers d’entre elles sont sur le marché à tout moment. Le choix est apparemment infini, mais qu’en est-il si vous voulez quelque chose de vraiment personnel ? Peut-être avez-vous fait construire une propriété de votre cru dans votre pays d’origine et souhaitez-vous faire de même lorsque vous vous installerez en Andalousie. 

Est-ce possible ? Et comment s’y prendre ?

Oui, c’est tout à fait possible. De nombreux expatriés et ressortissants espagnols achètent des parcelles pour construire selon leurs propres spécifications, ou possèdent déjà un terrain et souhaitent en faire bon usage. Si c’est votre rêve ultime, il existe de nombreuses aides pour vous permettre de le réaliser.

La construction d’une maison en partant de zéro n’est pas pour les timorés. Vous devez faire preuve de beaucoup de patience : cela ne se fera pas du jour au lendemain. Vous devez être flexible, au cas où vos idées originales ne fonctionneraient pas, et vous devez être résistant par nature. Les choses peuvent mal tourner, et c’est souvent le cas, mais avec l’aide de professionnels expérimentés, des solutions peuvent généralement être trouvées.

Si vous êtes du genre à rester positif, à accepter les revers et à vous concentrer sur l’objectif final, la conception et la construction de votre propre maison en Espagne pourraient être les choses les plus gratifiantes que vous ayez jamais faites. Mais si ce n’est pas votre cas, nous vous recommandons d’opter pour la méthode éprouvée et de jeter un coup d’œil à la vaste gamme de propriétés à vendre : vous ne serez pas déçu.

Pour ceux d’entre vous qui ont décidé de créer leur propre maison, voici un guide de ce qu’il faut faire. 

Combien coûte la construction d’une maison en Andalousie ? 

Aux prix actuels, et sans tenir compte des honoraires des professionnels, des taxes ou des autorisations municipales, il faut prévoir au moins 1 800 euros par mètre carré de propriété, uniquement pour la structure de base, en plus du coût d’achat du terrain. Les aménagements supplémentaires, ou les éléments plus luxueux, entraîneront des dépenses supplémentaires.

Prévoyez environ 20 % du montant total pour les honoraires des spécialistes et les études foncières, et prévoyez un fonds de réserve en cas de difficultés ou de dépassement du budget.

Selon la région choisie, il peut être plus rentable d’acheter une maison existante, à moins que vous n’ayez des besoins ou des souhaits spécifiques en matière d’aménagement et qu’il n’y ait rien de convenable sur le marché.

Si vous avez jeté votre dévolu sur un quartier particulièrement réputé pour ses résidences de luxe et ses prix élevés, l’achat d’un terrain et la construction d’une maison peuvent s’avérer un peu moins onéreux que l’achat d’une propriété déjà bâtie, mais n’oubliez pas que le terrain lui-même sera plus cher dans un quartier recherché. En termes de prix au mètre carré, le prix du terrain peut être plus élevé que celui de la propriété que vous souhaitez y construire.

Vous devez d’abord étudier la région et avoir une idée claire du type de propriété que vous souhaitez, avant de prendre la décision de construire plutôt que d’acheter.

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire pour acheter un terrain en Andalousie ? 

En Andalousie, il est très rare de pouvoir obtenir un prêt hypothécaire pour acheter un terrain non bâti plutôt qu’une propriété. Vous pouvez normalement obtenir un prêt hypothécaire pour couvrir le coût de la construction d’une maison, déduction faite du prix d’achat du terrain — que vous devrez financer vous-même — sous réserve d’un apport minimum. Comme pour les prêts immobiliers traditionnels, un prêt hypothécaire pour la construction d’un logement nécessite généralement un apport de 20 % pour une résidence principale, et d’environ 40 % pour une résidence secondaire ou ultérieure. La durée maximale est généralement de 30 ans et le prêteur paie en trois fois.

Vous devez avoir acheté le terrain, obtenu le permis de construire et établi un calendrier détaillé des coûts avant que le prêt hypothécaire ne soit approuvé et que la première somme forfaitaire ne soit versée pour vous permettre de commencer les travaux. Un deuxième versement est effectué à mi-parcours de la construction et le solde est versé à l’achèvement des travaux.

Différences entre les terrains urbains et rustiques

Avant de présenter votre projet aux experts, vous pouvez commencer par regarder les terrains à vendre pour vous faire une idée des prix et de la configuration du terrain, tout en consultant des cartes détaillées de la région.

Assurez-vous de bien comprendre la différence entre les classifications des terrains : la dernière chose que vous voulez faire est d’acheter un terrain sur lequel vous ne pourrez jamais construire légalement. En gros, les terrains en Espagne sont considérés comme rústico ou urbano, et leurs prix de vente sont très différents, reflétant la façon dont ils peuvent ou ne peuvent pas être utilisés. 

Terrain rustique

Toute forme de construction est interdite sur les terres rustiques. Des structures pliables ou mobiles, telles qu’une tente ou une caravane tractable, peuvent être autorisées, mais pas pour y vivre à plein temps. Une parcelle rustique peut être achetée pour servir de verger, de potager ou d’activité agricole, ou encore de pâturage pour les chevaux ou le bétail. Certains petits bâtiments agricoles non résidentiels peuvent être autorisés, mais vous devez toujours vérifier ce que vous pouvez légalement y faire avant de décider d’acheter.

Les terres rustiques ne sont pas raccordées aux réseaux d’eau, des égouts ou d’électricité. Si ce type d’infrastructure est nécessaire, il s’agira normalement d’utiliser des générateurs d’électricité et des puits de forage existants ou similaires.

Certaines parcelles rustiques peuvent même faire l’objet d’une protection spéciale par le biais d’un ordre de conservation, ce qui limite encore leur utilisation.

Terrains urbains

Un terrain classé comme « urbain » signifie qu’il est légalement constructible, mais ne se trouve pas nécessairement dans une zone urbaine. En effet, un terrain « urbain » peut même se trouver dans une campagne reculée ou à proximité d’une plage non aménagée.

Ce type de terrain dispose déjà d’un câblage électrique et de l’infrastructure nécessaire au raccordement au réseau d’eau et d’assainissement, même s’il n’est pas activement relié au réseau au moment de la vente, ou si ces systèmes ne sont pas adaptés à l’utilisation et doivent être remplacés.

Dans le cas contraire, le terrain peut être classé comme urbanizable (« constructible » ou « urbanisable »), ce qui signifie qu’il ne dispose pas encore de ces équipements, mais qu’il est légalement autorisé à être construit.

Qui dois-je employer pour m’aider à construire ma maison ?

Une fois que vous avez une idée approximative de la région dans laquelle vous souhaitez faire construire votre maison, la première chose à faire est de rechercher une entreprise spécialisée qui pourra s’occuper de toutes les étapes en votre nom. Cela ne signifie pas que vous ne serez pas impliqué. Une entreprise spécialisée dans la construction de maisons individuelles vous consultera constamment et vous aidera à déterminer ce que vous voulez, où vous le voulez et combien vous pouvez vous permettre.

Sinon, vous pouvez désigner plusieurs professionnels indépendants, qui assureront la liaison avec vous et entre eux tout au long du processus, mais la priorité absolue est d’avoir les bonnes personnes.

L’architecte

Même si le budget n’est pas un problème, que vous avez conçu mentalement l’ensemble de votre nouvelle maison et que vous avez choisi l’emplacement, l’architecte est votre meilleur allié. Il dispose d’une connaissance approfondie de la topographie (structure du terrain), ce qui lui permet de vous dire si le terrain que vous envisagez est approprié. Le terrain peut jouer en votre défaveur ou présenter des problèmes potentiels tels que des remontées d’humidité, un risque d’affaissement, des mouvements ou des difficultés à creuser pour aménager un sous-sol ou une piscine.

Il se peut que des surfaces inégales ou des pentes obligent à repositionner le bâtiment, que l’accès au terrain depuis la route soit délicat ou que certains matériaux de construction soient difficiles à trouver. Bref, tout ce que vous avez en tête et qui risque de ne pas marcher comme vous le pensiez, l’architecte sera en mesure de vous proposer des alternatives.

Si vous avez choisi votre emplacement, mais que vous n’avez pas encore trouvé de terrain, les architectes peuvent vous aider à sélectionner le bon. Leur connaissance des lieux peut s’avérer très utile, surtout si vous venez d’arriver en Andalousie. 

Les architectes sont souvent en mesure de vous fournir un calendrier des coûts, couvrant toutes les obligations légales, la main-d’œuvre et les matériaux, et de vous indiquer où vous pouvez économiser de l’argent si nécessaire, tout en vous aidant à calculer les délais. Ils travaillent généralement en étroite collaboration avec des constructeurs et des fournisseurs qu’ils peuvent recommander ou désigner en votre nom si vous ne connaissez personne personnellement, et ils peuvent également faire appel aux experts appropriés pour réaliser les études nécessaires.

L’équipe de construction

Outre les constructeurs eux-mêmes, il faudra un chef de projet, un directeur des travaux et du personnel chargé de la santé et de la sécurité. Étant donné qu’ils seront supervisés tout au long du projet par l’architecte, il est généralement judicieux d’employer ceux qui travaillent habituellement avec lui.

L’avocat

L’achat d’un terrain et la construction d’une maison sur ce terrain comportent un risque d’erreurs juridiques coûteuses, et le processus complexe, qui nécessite beaucoup de papier, exige une organisation considérable. Si vous vous occupez seul des démarches administratives, vous risquez de ne pas respecter un délai ou une information, ou de déposer des documents incorrects ou incomplets, ce qui entraînera des retards ou des amendes. La désignation d’un avocat peut vous aider à éviter ces problèmes.

En outre, pour votre protection, diverses recherches devront être effectuées. La procédure de cession permettra de s’assurer que la personne qui vous vend le terrain a légalement le droit de le faire, que la construction sur ce terrain est autorisée, qu’il n’y a pas de dettes ou d’obligations liées à ce terrain et qu’il n’y a pas de problèmes avec les droits de passage, par exemple un sentier public qui traverse votre cuisine. 

Vérifiez les spécificités du plan d’urbanisme avant d’acheter votre terrain

Vous, ou les professionnels que vous désignez pour vous aider, devez demander à la municipalité un exemplaire du plan général d’urbanisme (Plan General de Ordenación Urbana, ou PGOU). Il s’agit d’une vision à long terme, révisée régulièrement, après quelques années ou à chaque décennie, qui dicte la manière dont une municipalité est conçue et structurée en fonction de la démographie existante et prévue.

Si une structure particulière est autorisée dans le PGOU en vigueur, le gouvernement local n’a pas le pouvoir de la bloquer et est obligé de délivrer un permis de construire. Le conseil ne peut pas reclasser un terrain rustique en zone urbaine sans délivrer un tout nouveau PGOU : un processus qui prend des années. 

Il est important de connaître le cadre juridique régissant un PGOU : vous pouvez vous épargner une grande déception et des litiges inutiles si vous découvrez que votre future maison sur mesure n’est pas conforme à ses conditions et si vous comprenez que la municipalité ne peut rien faire à ce sujet. Inversement, vous connaîtrez vos droits si la municipalité tente de vous empêcher d’effectuer des travaux que le PGOU autorise. 

Le PGOU fournit des informations essentielles sur le nombre d’étages qu’un bâtiment peut avoir dans certaines parties de la ville, sur l’espace autorisé ou requis entre les bâtiments et sur les éventuelles restrictions en matière de conception. Chaque parcelle d’une municipalité fait l’objet d’un document individuel qui fournit des informations sur les caractéristiques de construction autorisées dans le cadre du PGOU. Connu sous le nom de Certificado Urbanístico (« certificat d’aménagement »), il s’agit d’une feuille de route essentielle dès les premières étapes de la conception, et vous devez en demander une copie à la municipalité. 

Les règles du PGOU pour des parties spécifiques de la ville et le Certificado Urbanístico pour votre parcelle peuvent imposer tout ou partie des éléments suivants :

• Hauteur et surface maximales des bâtiments
• Quel pourcentage de la parcelle doit être laissé sans structure ?
• Matériaux de construction autorisés
• Nombre et type d’éléments en saillie tels que les balcons
• Couleurs et décor extérieur
• Profondeur des sous-bâtiments ou des sous-sols, s’ils sont autorisés
• Si des dépendances ou un barbecue fixe ou une pergola sont autorisés
• Possibilité ou non de construire une terrasse ensoleillée ou une piscine.

Quels sont les autres documents nécessaires à l’achat d’un terrain ?

Outre le Certificado Urbanístico et le PGOU, vous devrez vous adresser au bureau du cadastre de votre province pour obtenir le certificat correspondant à votre parcelle. Le bureau du cadastre détient les descriptions complètes et les informations détaillées de toutes les parcelles et de tous les bâtiments, indiquant les limites légales, leur emplacement exact et la valeur cadastrale.

La valeur cadastrale est le montant sur lequel le conseil applique un pourcentage pour déterminer le montant que le propriétaire doit payer annuellement au titre de l’IBI, ou impôts sur le patrimoine.

Cela signifie que le certificat cadastral de votre parcelle fera apparaître les éventuels conflits d’accès, confirmera ses limites et vous indiquera le montant de l’impôt annuel que vous devrez payer. Sachez toutefois que la valeur cadastrale et, par conséquent, l’IBI augmenteront une fois que votre maison sera construite.

Si le propriétaire actuel a des arriérés de paiement auprès de l’IBI, la dette vous sera transmise lors de l’achat. Il peut en être de même pour certaines amendes impayées ou pour des paiements au titre de la responsabilité du propriétaire. Les informations relatives aux dettes et aux charges dont vous pourriez hériter avec le terrain figureront sur la Nota Simple — une version réduite du titre de propriété et du résumé juridique de la propriété ou du terrain à vendre — qui doit être obtenu auprès du registre foncier.

Votre avocat comparera les deux documents pour s’assurer que les informations du bureau du cadastre et du registre foncier correspondent à votre parcelle, et il enquêtera sur les éventuelles divergences.

Demande de permis de construire en Andalousie 

Avant de demander un permis de construire (licencia de obras), il est nécessaire d’établir des plans complets du bien, ainsi qu’une estimation des coûts et des délais. Le projet complet de votre future maison doit être soumis au service d’urbanisme de la mairie, accompagné d’un formulaire de demande détaillé et des frais requis. Le coût d’une demande de permis de construire est fixé par chaque municipalité et correspond généralement à un pourcentage de la valeur de la propriété.

L’architecte compilera pour vous les plans et les informations complètes sur le projet, et l’avocat, l’architecte ou les deux vous aideront à remplir le formulaire de demande, ou le feront en votre nom si vous les y autorisez. Vous devrez prévoir plusieurs mois pour la conception et l’élaboration des plans.

En fonction de la complexité du projet, la préparation de la demande de permis de construire prend normalement entre quatre et huit semaines une fois que les plans ont été approuvés.

Combien de temps dois-je attendre pour que ma demande de permis de construire soit approuvée ?

Les délais d’attente pour l’approbation de votre demande de permis de construire dépendent de votre municipalité. Une très petite ville qui n’a pas d’arriéré peut répondre en quelques semaines, mais une municipalité plus importante avec un volume élevé d’activités de construction peut mettre plusieurs mois à le faire. Même lorsqu’elles répondent, les autorités locales peuvent demander des modifications, des informations supplémentaires ou des études complémentaires si les caractéristiques spécifiques du terrain le justifient.

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